Kat Mülkiyeti Kanunu
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandığı Resmî Gazete : Tarih : 2/7/1965 Sayı : 12038
Yayımlandığı Düstur : Tertip : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932
BİRİNCİ BÖLÜM — Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı — I. Genel kural
Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II. Tarifler
Madde 2 – Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); denir.
III. Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
IV. Ortak yerler
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır: a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar (5711 sayılı Kanunla eklenmiştir), bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar;
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri;
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) Bağlantılar — I. Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı
Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II. Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı
Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.
C) Ortaklığın giderilmesi ve öncelikle satınalma hakkı
Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir, bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı
Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
İKİNCİ BÖLÜM — Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti)ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B) Kat mülkiyeti kütüğü
Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulması — I. İstem ve belgeler
Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: a) (Değişik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış bir yönetim plânı. c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
II. Sözleşme ve tescil
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olduğuna kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır.
D) Kat irtifakının kurulması
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM — Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Ek: 13/4/1983-2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM — Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır.
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Madde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Aşağıdaki durumlarda, çekilmezlik her halde mevcut farz edilir: a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
BEŞİNCİ BÖLÜM — Anagayrimenkulün Yönetimi
Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Kat malikleri kurulu kararları, sayfa numaraları taşıyan noter mühürlü bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır.
Madde 35 – Yöneticinin görevleri: kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi; anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; sigorta ettirilmesi; avans toplanması; ödemelerin kabulü ve borçların ödenmesi; tebligatın kabulü; kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması vb.
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri, giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir.
Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983-2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar; bu projede yıllık tahmini gelir-gider, her kat malikine düşecek tahmini miktar ve avans tutarı gösterilir.
Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir; kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Denetim işi bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verilebilir.
Madde 42 – Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Ek fıkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili özel bir usulle karara bağlanır ve gerekirse ilgili mercilerden alınacak onayla uygulanır.
Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya lüks bir nitelik taşıyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; giderini, yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya benzeri sonradan yapım/ilaveler için: kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi; arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; ilave edilecek bölüme kat irtifakı kurularak tescili şarttır.
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
ALTINCI BÖLÜM — Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Madde 47 – Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri o bölüme ait arsa payının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından tapu idaresine ve bütün kat maliklerine derhal bildirilir.
Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. (Değişik fıkralar: 13/4/1983-2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi, kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.
YEDİNCİ BÖLÜM — Son Hükümler
Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz. Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
Madde 51 – Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar kurulmuş irtifak haklarının kat mülkiyetine çevrilmesine ilişkin geçiş hükümleri.
Madde 52 – Medeni Kanundan önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş hakların kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmesine ilişkin geçiş hükümleri.
Madde 53 – Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının, kat mülkiyetine çevrilinceye kadar yönetimine bu kanun hükümlerinin uygulanması.
Madde 54 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa, ortaklığın giderilmesi hususunda özel usuller uygulanır.
Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır.
Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan yerlerde ilgili ilçe veya il merkezi belediyelerince yerine getirilir.
SEKİZİNCİ BÖLÜM — Devre Mülk Hakkı (10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunla eklenmiştir)
Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.
Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin tapu kütüklerinin beyanlar hanesine devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir.
Madde 61 – Dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir.
Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.
Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, şüyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar; tahliye olmazsa mülki amir emriyle zabıtaca boşalttırılır.
Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçlarına ilişkin uyuşmazlıklarda, hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu uygulanır.
DOKUZUNCU BÖLÜM — Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler (14/11/2007-5711/22 md. ile eklenmiştir)
Madde 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır.
Madde 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parseller, tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Madde 68 – Toplu yapılarda yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bir bütün olarak onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Madde 69 – Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir adada birden çok parsel varsa, ada temsilciler kurulunca yönetilir.
Madde 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir; değiştirilmesi için temsil edilen bağımsız bölümlerin beşte dördünün oyu şarttır.
Madde 71 – Blok kat malikleri kurulu, blok niteliğinde olmayan yapıların kat malikleri ve toplu yapı temsilciler kurulu, kendi kapsamları için yönetici ve denetçi atar.
Madde 72 – Belli bir yapıya veya birkaçına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin giderler o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Madde 73 – Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir; bu süre en geç ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Madde 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.
Ek Madde 1 – Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Ek Madde 2 – Kat malikleri kurulunca sözleşmeleri feshedilen veya sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi ve dışarıdan atanan yöneticiler, kendilerine tahsis edilmiş yerleri onbeş gün içinde boşaltmak zorundadırlar.
Ek Madde 4 – Beş veya daha fazla kişi tarafından birlikte edinilmiş bir arsada, pay sahiplerinin en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş kararına uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin paylarının iptaline ve isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesince belirli şartlarla karar verilir.
Madde 75 – Yürürlük tarihi: Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
Madde 76 – Yürütme makamı: Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Not: Kanun 1969, 1983, 1985, 1991, 1992, 2005, 2007, 2009, 2011 ve 2013 yıllarında (1166, 2814, 3227, KHK/431, 3770, 5378, 5627, 5711, 5912, 6111, 6462 sayılı düzenlemelerle) değişikliğe uğramıştır. En kapsamlı değişiklik 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla yapılmış olup Dokuzuncu Bölüm (Toplu Yapılar) bu değişiklikle eklenmiştir.
EK GÜNCEL DEĞİŞİKLİK — 7181 sayılı Kanun (Kabul: 4/7/2019):
Bu Kanunla Ek Madde 5 (“Hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi”) getirilmiştir: hatalı blok numaralarının düzeltilmesi için blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita-kadastro bürosu/kadastro müdürlüğünce hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı tapu müdürlüğüne sunulur; hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi içinse aynı şekilde hazırlanan teknik rapor yeterli olup ayrıca ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranır. Bu madde yukarıdaki metne ayrıca işlenmemiştir.