Tapu Kanunu
Kanun Numarası : 2644
Kabul Tarihi : 22/12/1934
Yayımlandığı Resmî Gazete : Tarih : 29/12/1934 Sayı : 2892
Yayımlandığı Düstur : Tertip : 3 Cilt : 16 Sayfa : 312
Madde 1 – Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul Devlete ait ise en büyük mal memuru, hususi idareye ait ise vali, evkafa ait ise evkaf müdürü, belediyeye ait ise belediye reisi, köye ait ise muhtar ve diğer hükmi şahıslara ait ise kanuni mümessilleri salahiyetlidir.
Madde 2 – Hükmi şahısların tapu işlerinde, mümessilin salahiyetine dair mülki amirden (ticaret şirketlerinde ticaret sicil memurundan) belge alınması mecburidir.
Madde 3 – Yabancı dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara dayalı gayrimenkulleri, Hükümet izniyle tüzel kişilikleri adına tescil olunabilir.
Madde 4 – Madenlerin tesciline ait belgelerin ilgili bakanlıkça tasdik edilmiş olması şarttır.
Madde 5-7 – (Mülga)
Madde 8 – Denizden doldurulmak istenilen yerler için en büyük mal memurundan izin alınması gerekir; izin 3 yıl süreyle verilir, doldurma bitirilmezse hak düşer.
Madde 9 – İzinsiz doldurulmuş yerlerin tescilinde mahzur olmadığı kabul edilirse, değerin onda biri alınarak dolduran adına tescil yapılır.
Madde 10 – Deniz kıyısında teressübattan dolmuş yerlerin bitişik gayrimenkul sahibi, tebligattan itibaren iki yıl içinde değer bedelle satın alma hakkına sahiptir.
Madde 11 – Sahipli bir gayrimenkulün önü/bitişiği doldurulmak istenirse sahibinden başkasına izin verilemez.
Madde 12 – Doldurma işi bitmeden gayrimenkul el değiştirirse, işlem doldurulan yerde de sari olur.
Madde 13 – Devlet/vilayet/belediyelerce yapılan liman, dalgakıran vb. inşaatlardan meydana gelecek arazi özel kanun hükümlerine tabidir.
Madde 14 – 8-12 nci madde hükümleri bataklık olmayan göl ve nehir kenarlarında da uygulanır (fenni rapor şartıyla); sahipsiz metrukat, bitişik gayrimenkul sahibine teklif edilir, bir yıl içinde talip olmazsa başkalarına satılır.
Madde 15 – Sıhhi sebeplerle kurutulması gereken bataklıklar, sahipleri kurutmazsa Devlet/vilayetçe kurutulur; masrafa iştirak etmeyenlerin arazisi kurutanın mülkü olur (bedel tespitinde İstimlak Kanunu hükümleri uygulanır).
Madde 16 – Devlete, belediyelere ve köylere ait orman, koru ve baltalıklardan tarla açılamaz, hususi bina yapılamaz.
Madde 17-25 – Değer bahaların tasdiki, vergi kıymetleri, taksitli tahsil, kapanmış yolların tescili, kadastro/tapu tahririne dair fotoğraf/ilmühaber usulleri, köy orta malı sayılan yerlerin tescili gibi usul hükümleri.
Madde 26 – (Değişik: 6/1/1954-6217/1 md., son değişiklik 15/1/2009-5831/1 md.) Mülkiyet, mülkiyetin gayrı ayni haklar ve müşterek arz hissedarları veya komşu gayrimenkul sahipleri arasında bir binanın muayyen bir katından/dairesinden münhasıran istifade için Medeni Kanun m.753’e göre irtifak hakkı tesisine veya tesis vaadine ilişkin resmi senetler tapu sicil müdürü/görevlileri tarafından tanzim edilir. Noterlerce tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de talep halinde tapu siciline şerh verilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış/tescil yapılmazsa şerh re’sen terkin olunur. Kamu kurumları ve bankalarca açılan kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, resmi senet tanzim edilmeksizin kredi sözleşmesine istinaden tapuya tescil edilebilir.
Madde 27 – Resmi senetlere tarafların fotoğrafları yapıştırılır.
Madde 28 – Akte ve tescile müteallik tapu işleri idari emirlerle durdurulamaz.
Madde 29 – (Mülga)
Madde 30 – Plan ve resmi mesahaya dayanmayan gayrimenkullerde eskiden malum sınır esas alınır.
Madde 31 – (Değişik: 25/1/1950-5520/1 md.) Gayrimenkulün yüzölçüsü tapu sicilindeki miktardan fazla çıkıp fazlalık el uzatmadan ileri gelmiyorsa, mahkeme kararıyla (fen memuru/mühendis haritası eklenerek) sicil düzeltilir.
Madde 32 – Planlı/haritalı gayrimenkullerin parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir.
Madde 33 – Medeni Kanun m.934-935’e göre sicil tashihi başvurularından harç/resim alınmaz.
Madde 34 – Bedelli akitlerde taraflar tapu memurunu yediemin yapabilir.
Madde 35 – (Yeniden düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/1 md.) Yabancıların taşınmaz edinimi: Bakanlar Kurulunca belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; edindikleri taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez (Bakanlar Kurulu iki katına kadar artırabilir). Yabancı ülke kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Bakanlar Kurulu, ülke menfaati gereği bu edinimleri ülke/kişi/bölge/süre/oran bazında sınırlandırabilir veya yasaklayabilir. Yapısız taşınmaz alan yabancılar, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Askeri yasak/güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita/koordinat bilgileri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerininki İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilir. Aykırı edinimler Maliye Bakanlığınca tasfiye edilerek bedele çevrilir.
Madde 36 – (Yeniden düzenleme: 3/7/2008-5782/2 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/2 md.) Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi: Yabancı gerçek/tüzel kişilerin %50 veya daha fazla hisseye sahip olduğu veya yönetimi belirleme yetkisine sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konuları için taşınmaz/sınırlı ayni hak edinebilir. Askeri yasak/güvenlik bölgelerindeki edinimler Genelkurmay Başkanlığının, özel güvenlik bölgelerindekiler ilgili valiliğin iznine tabidir. Taşınmaz rehni, şirket birleşme/bölünmeleri, özel yatırım bölgeleri (OSB, teknoloji geliştirme bölgesi, serbest bölge vb.) ve bankaların kredi/alacak tahsili amacıyla edindiği taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. Aykırı edinimler Maliye Bakanlığınca tasfiye edilerek bedele çevrilir.
Madde 37 – Yabancıların veraset intikal işleri, Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine dayanarak yapılır.
Madde 38 – Osmanlı dönemi tapu nizamnameleri ve ilgili eski mevzuat, Medeni Kanun ve Borçlar Kanunuyla ortadan kalkmamış olan hükümleri dışında yürürlükten kaldırılmıştır.
Ek Madde 1 – (Ek: 3/5/2012-6302/3 md.) Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali gerçekleşmezse, tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir ve tapu kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde güncelleştirir; bu başvurular her türlü gider/vergi/resim/harçtan muaftır.
Geçici Madde 1 – Kanunun yürürlüğünden önce açılmış tarla/bağ/bahçelere ilişkin muamelesi bitmemiş yerler hakkında 6 ncı madde hükümleri uygulanır.
Geçici Madde 2 – (Ek: 29/12/2005-5444/2 md.) Askeri yasak/güvenlik ve stratejik bölgelere ilişkin harita/koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca üç ay içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir.
Geçici Madde 3 – (Ek: 3/7/2008-5782/3 md.) Yabancıların taşınmaz edinemeyeceği alanların yüzölçümlerinin komisyona bildirilmesine ilişkin geçiş hükmü.
Madde 39 – Yürürlük: Bu kanun hükümleri, neşrolunduğu tarihten itibaren yürümeye başlar.
Madde 40 – Yürütme: Bu kanun hükümlerini Adliye, Dahiliye, Maliye Bakanları yerine getirir.
Not: Kanun 1934’ten bu yana çok sayıda düzenlemeyle (4541, 4753, 5516, 5520, 5887, 6217, 79, 2421, 3000, 3029, 3163, 3278, 3678, 4358, 4916, 5444, 5782, 5831, 6302 sayılı) değiştirilmiş, birçok maddesi (5, 6, 7, 15/1, 29) yürürlükten kaldırılmıştır. Günümüzde en çok başvurulan hükümler, 26 ncı madde (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi — yapı denetim/inşaat hukuku uygulamasında sıkça karşılaşılan bir konudur) ile 35 ve 36 ncı maddelerdeki yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalardır.
EK GÜNCEL DEĞİŞİKLİK — 7181 sayılı Kanun (Kabul: 4/7/2019):
Bu Kanunla Madde 26’ya, tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde iradelerin ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanabileceği hükmü eklenmiş; Ek Madde 3 (“Tapu kaydındaki hisse hatalarının düzeltilmesi”) getirilerek kadastro/tapu sicili hatalarından etkilenen hissedarlara tebligat yapılıp 30 gün içinde muvafakat alınamazsa hatanın resen düzeltilebileceği ve düzeltmeye karşı 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği usulü kurulmuş; Geçici Madde 4 ile TMK m.883/2’nin yürürlüğünden önce süresi dolan süreli ipoteklerin terkini için otuz günlük sürenin bu maddenin yürürlüğünden itibaren başlayacağı düzenlenmiş; Madde 22 ve 27 ise yürürlükten kaldırılmıştır. Bu değişiklikler yukarıdaki madde metinlerine ayrı ayrı işlenmemiştir.