Yapı Denetim Ücretinin İcra Yoluyla Tahsili
Yapı denetim hizmet sözleşmesi, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun gereğince yapı denetim kuruluşu ile arsa sahibi arasında akdedilen, karşılıklı edimler doğuran bir hizmet sözleşmesidir. Yapı denetim kuruluşu, inşaatın ruhsat aşamasından yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihe kadar süren denetim görevini üstlenirken, arsa sahibi de bu hizmetin karşılığı olan bedeli, inşaatın seviyesine göre hesaplanan hakedişler halinde ödeme borcu altına girer. Ancak uygulamada yapı denetim kuruluşları, hak ettikleri bu bedeli çoğu zaman gönüllü ödeme ile değil, ancak icra takibi yoluna başvurarak tahsil edebilmektedir.
Yapı Denetim Ücretinden Kim Sorumludur?
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı denetim bedelinin müteahhit tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olmasıdır. Ne var ki bu türden bir anlaşma, yapı denetim kuruluşunun kanundan doğan alacağını doğrudan arsa sahibinden talep etmesine hiçbir şekilde engel teşkil etmez. Zira 4708 sayılı Kanun’un emredici hükümleri uyarınca yapı denetim hizmet sözleşmesinin zorunlu tarafı arsa sahibidir; hizmet bedelinden sorumluluk da kanun gereği ondadır ve taraflar arasındaki iç ilişkideki paylaşım, yapı denetim kuruluşuna karşı ileri sürülemez. Arsa sahibi, ödediği bu bedeli daha sonra ayrı bir dava ile müteahhitten geri isteyebilir; fakat bu, yapı denetim kuruluşunun alacağını doğrudan arsa sahibinden talep etme hakkını hiçbir şekilde ortadan kaldırmaz.
İlamsız İcra Takibi ve İtirazın İptali Davası
Yapı denetim hizmet bedeli ödenmediğinde, alacaklı yapı denetim kuruluşunun izleyebileceği en hızlı yol, borçlu arsa sahibi aleyhine ilamsız icra takibi başlatmaktır. Borçlunun ödeme emrine süresinde itiraz etmemesi hâlinde takip kesinleşir ve cebri icra aşamasına geçilir. Uygulamada ise borçlu arsa sahipleri genellikle takibe itiraz etmekte ve bu itirazlarını çoğunlukla üç gerekçeden birine dayandırmaktadır: sözleşmeye imza atmadıkları, bedelin müteahhit tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı ya da alacağın zamanaşımına uğradığı. İtiraz üzerine takip durur; yapı denetim kuruluşunun alacağına kavuşabilmesi için bu kez itirazın iptali davası açması zorunlu hâle gelir.
İtirazın İptali Davasında Sık Karşılaşılan Savunmalar
Büromuzun bu alanda yürüttüğü çok sayıda dava ve icra takibi sürecinde, borçlu tarafların benzer savunma kalıplarını tekrarladığı görülmektedir:
- Pasif husumet itirazı: Davalı, sözleşmenin tarafı olmadığını, yapı denetim bedelinden müteahhidin sorumlu olduğunu ileri sürer. Yerleşik içtihat ise arsa sahibinin sorumluluğunun kanundan doğduğunu ve sözleşmesel paylaşımla ortadan kaldırılamayacağını istikrarlı biçimde teyit etmektedir.
- Zamanaşımı def’i: Alacağın Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, sürenin hakedişin muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başladığı unutulmamalıdır; süresi içinde başlatılan icra takibi zamanaşımını keser.
- Hizmetin gereği gibi verilmediği iddiası: Bazı davalarda yapı denetim hizmetinin fiilen verilip verilmediği tartışma konusu yapılmaktadır; bu noktada seviye tespit tutanakları, hakediş raporları ve ilgili idarenin resmî yazışmaları belirleyici delil niteliği taşımaktadır.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yapı denetim kuruluşlarının alacaklarını zamanında ve eksiksiz tahsil edebilmesi için;
- Hakediş raporlarının ilgili belediyeye zamanında sunulup onaylatılması,
- Seviye tespit tutanaklarının düzenli olarak tutulması ve saklanması,
- Ödeme yapılmayan hakedişler için gecikmeden ihtarname gönderilmesi ve icra takibinin geciktirilmeden başlatılması,
- Takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali davasının yasal süresi içinde açılması
büyük önem taşımaktadır. Zamanında atılmayan bir adım, hem alacağın tahsilini geciktirmekte hem de zamanaşımı gibi ek risklerin doğmasına yol açabilmektedir.
Büromuzda Türkiye çapındaki müvekkil yapı denetim kuruluşlarının hizmet bedeli alacaklarına ilişkin icra ve dava süreçleri titizlikle takip edilmekte, bu güne değin yüksek oranda başarı ile tahsilat sağlanmakta olup yapı denetim şirketlerine gerek yüz yüze gerek online danışma ile 7/24 hukuki destek sağlanmaktadır.